物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
《條例》是我國第 一部物業管理行政法規?！稐l例》確立了一系列重要的物業管理制度，對業主及業主大會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護等方面作了明確規定，并明確了相應的法律責任。與過去的有關物業管理方面的規定相比較，《條例》在立法的深度和廣度上有了重大突破，對人民群眾關心的熱點、難點問題作了相應規定?！稐l例》的頒布施行，將為維護物業管理市場秩序，規范物業管理活動，保障業主和物業服務企業合法權益提供法律保障；對于促進物業管理健康發展，進一步改善人民群眾的生活和工作環境具有十分重要的意義。
與《條例》配套的行政規章和規范性文件有《物業管理招標投標管理暫行辦法》、《業主大會規程》、《住房專項維修資金管理辦法》、《物業服務企業資質管理辦法》等。鑒于各地在物業管理發展上的差異，《條例》對業主在首次業主大會會議上投票權的確定、物業管理區域的劃分等問題僅作了原則規定，具體辦法授權省、自治區、直轄市制定。
2007年8月26日，國務院發布第504號令，對《物業管理條例》進行了修訂，將部分條款作了修改，并根據《物權》法的有關規定，將原來所稱的“物業管理企業”改稱“物業服務企業”，“業主臨時公約”改稱“臨時管理規約”，“業主公約”改稱“管理規約”。
物業，指的是房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地。房屋的所有權人為業主。需要注意的是，將業主定義為“房屋所有權人”，并沒有排除業主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。
國務院建設行政主管部門（即建設和住房保障部）負責全國物業管理活動的監督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
物業管理區域是指只成立一個業主大會、相對獨立的、并由一個物業服務企業實施統一物業管理的區域。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
建筑物區分所有權，是指根據使用功能，將一棟建筑物于結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。
建筑物區分所有權的出現，主要是現代社會大量高層或多層樓房的出現帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已形成了很多的住宅小區，一棟樓通常為眾多用戶、住戶所有，這就需要對建筑物區分所有權。因此，《物權法》適應現實的要求，確立了我國的建筑物區分所有權，即：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！?/div>
8、業主的建筑物區分的專有部分包括哪些？業主對專有部分享有哪些權利？
建筑物內的住宅、經營性用房等一般屬于建筑物區分的專有部分，建筑區劃內符合下列條件的房屋（包括整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間，也應當認定為業主的建筑物區分的專有部分：
具有構造上的獨立性，能夠明確區分；
具有利用上的獨立性，可以排他使用；
能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專性于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為專有部分的組成部分。
業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
9、業主的建筑物區分的共有部分包括哪些？業主對共有部分享有哪些權利？
一般認為，建筑區劃內的以下部分，應當認定為業主的建筑區分的共有部分：
（1）建筑的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（2）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場及設施等。
建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。
業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利，同時承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
10、業主轉讓建筑物區分的專有部分時，共有部分如何處理？
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
11、建筑區劃內的道路、綠地、公共場所等，如何歸屬？
建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
12、建筑區劃內的車位、車庫如何歸屬？
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合“應當首先滿足業主的需要”的規定。
13、承租人等物業使用人在建筑物區分所有權中處于什么地位？
專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
14、業主在物業管理活動中享有哪些基本權利？
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
參加業主大會會議，行使投票權；
選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
監督業主委員會的工作；
監督物業服務企業發行物業服務合同；
對物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（10）法律、法規規定的其他權利。
15、業主在物業管理活動中需要履行哪些基本義務？
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
遵守管理規約、業主大會議事規則；
遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
按照國家有關規定交給專項維修資金；
按時交納物業服務費用；
法律、法規規定的其他義務。
16、哪些事項需要由業主共同決定？
下列事項由業主共同決定：
制定和修改業主大會議事規則；
制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；
選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
改建、重建建筑物及其附屬設施；
有關共有和共同管理權利的其他重大事項，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項。
決定上述第（5）項和第（6）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
17、在業主需要共同作出決定或分攤建筑物及其附屬設施的費用、分配建筑物及其附屬設施的收益時，專有部分面積和建筑物總面積分別如何計算？
專有部分面積和建筑物總面積，可能按照下列方法認定：
專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
建筑物總面積，按照第（1）項的統計總和計算。
18、在業主需要共同作出決定時，如何確定業主人數和總人數？
業主人數和總人數可以按照下列方法認定：
業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算。
總人數，按照前項的統計總和計算。
19、哪些情況和資料應當向業主公開？
業主有權要求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料，起訴到法院的，人民法院應予支持：
建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；
物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；
建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
其他應當向業主公開的情況和資料。
20、什么是業主大會？業主大會的基本職責是什么？
物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
21、業主大會如何成立？
一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。
同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
22、業主大會如何籌備？
業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作?；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。
籌備組應當做好下列籌備工作：
（1）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（2）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）；
（3）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（4）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
上述（1）-（4）項內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。
（5）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。
23、什么是物業管理規約？物業管理規約應包括哪些內容？其效力如何？
物業管理規約，以前稱作業主公約，是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的有關物業使用、維護及其管理等方面行為的合同。物業管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
24、物業管理規約具有什么作用？
物業管理規約要求物業管理區域內全體業主共同遵守，能起到規范業主在物業管理活動中行為，維護全體業主整體權益的作用。例如, 物業管理規約規定不允許在小區內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區全體住戶的安全；又如物業管理規約規定對欠繳費用的業主，業主委員會和物業管理企業有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業主的利益，對欠費業主的約束。
25、什么是業主大會議事規則？議事規則應包括哪些內容？
業主大會議事規則是業主大會組織、運作的規程，是對業主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權利義務等內容進行記載的業主自律性文件。業主大會議事規則是全體業主意志的集體體現，是業主大會運作的基本準則和依據，業主大會、業主委員會和所屬的成員都必須嚴格遵守。
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
26、召開業主大會會議前應做好哪些準備？
召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
27、業主大會會議如何召開？
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。經20%以上的業主提議，或者發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式（如發放會議材料和選票等）；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。
28、物業管理區域內業主人數較多時，如何推選業主代表參加業主大會會議？
物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
29、業主可否委托代理人參加業主大會會議？
可以。但是需要以書面形式作出委托。
30、業主大會的職責有哪些？
業主大會履行以下職責：
（1）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；
（2）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（3）選聘、解聘物業服務企業；
（4）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
（5）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施 設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
31、業主大會決定哪些事項需要多數業主同意？
業主大會決定需要業主共同決定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。但決定以下事項時，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。
(1)籌集和使用專項維修資金；
(2)改建、重建建筑物及其附屬設施。
32、什么是業主委員會？業主委員會履行哪些職責？
業主委員會由業主通過業主大會會議選舉產生，是業主大會的常設性執行機構，對業主大會負責，具體負責執行業主大會交辦的各項物業管理事宜。業主委員會作為業主執行機構，與作為業主決策機構的業主大會并存。
業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
(2)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。
(4)監督管理規約的實施；
(5)業主大會賦予的其他職責。
33、業主委員會如何產生？
業主委員會由業主通過業主大會會議選舉產生。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1-2人。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
34、擔任業主委員會委員需要符合哪些條件？
業主委員會委員應當符合下列條件：
(1)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
(2)遵守國家有關法律、法規；
(3)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
(4)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
(5)具有一定組織能力；
(6)具備必要的工作時間。
35、業主委員會產生后如何向政府主管部門備案？
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，需要重新備案。
36、業主在哪些情況下喪失業主委員會委員資格？
業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：
(1)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
(2)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；
(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的；
(4)有犯罪行為的；
(5)以書面形式向業主大會提出辭呈的；
(6)拒不履行業主義務的；
(7)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。
37、業主委員會委員如何變更？
經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。
38、業主委員會的職責有哪些？
業主委員會履行以下職責：
(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
(2)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
(4)監督管理規約的實施；
(5)督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用；
(6)業主大會賦予的其他職責。
39、業主委員會會議如何召開？
經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。
業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
40、業主委員會如何換屆？
業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。
原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。
41、業主大會、業主委員會作決定時有哪些限制？其決定違法時怎么辦？
業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
42、業主大會或者業主委員會作出的決定有何效力？如何公示？
業主大會或者業主委員會作出的決定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會或者業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
43、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，怎么辦？
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依法請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起1年內行使。
44、業主大會和業主委員會怎樣應對小區內損害他人合法權益的行為？
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為“損害他人合法權益的行為”：
（1）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（2）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（3）違反規定進行房屋裝飾裝修；
（4）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
45、業主大會和業主委員會開展工作的經費由誰承擔？
業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。
46、業主大會、業主委員會與公安機關、居委會是什么關系？
業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
47、前期物業管理是怎么回事？為什么要進行前期物業管理？
前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選購物業服務企業實施的物業管理。
通常狀況下，業主、業主大會選聘物業服務企業開展工作，物業服務合同在業主大會和物業服務企業之間簽訂。但常常在物業建成之后、業主大會成立之前，就需要進行物業管理活動。由于業主大會尚未成立，只能由建設單位選聘物業服務企業對物業實施管理服務，物業服務合同在建設單位和物業服務企業之間簽訂。這時的物業管理就是前期物業管理，這時的物業服務合同稱為前期物業服務合同。
48、前期物業服務合同應于何時簽訂？其具有哪些法律特征？
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
前期物業服務合同有以下特征：（1）前期物業服務合同具有過渡性。一旦業主大會成立或者全體業主選聘了物業服務企業，業主與物業服務企業簽訂的合同發生效力，就意味著前期物業管理階段結束。（2）前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂。（3）前期物業合同是要式合同，即法律要求必須具備一定形式的合同。
49、業主如何獲知前期物業服務合同的內容？
建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
50、什么是臨時管理規約？臨時管理規約應于何時制定？
在很多情況下，物業建成后，業主的入住是一個逐漸的過程，業主大會并不能立即成立。而管理規約在物業買受人購買物業時就須存在，這種在業主大會制定管理規約之前存在的管理規約，稱為臨時管理規約。
建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
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