民法典帶來的“挑戰”與“機遇”

文/方湘子（國浩律師（南京）事務所合伙人 律師）

2020年5月28日，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）通過，中國第 一部以法典命名的“社會生活百科全書”誕生。民法典對于物業管理行業作出了不少新規定，同時新規的頒布也帶來了新的挑戰。

01民法典給物業管理行業帶來哪些新挑戰？

其一，民法典在原有法律法規及司法解釋的基礎上對物業管理相關規定進行重新梳理，將物業服務合同單獨列章，增加部分新條款，提高 效力層級，對于同類爭議問題統一了新的裁判規則；

其二，民法典對于物業服務企業提出了更高的要求，督促物業服務企業必須規范管理運作流程，例如：民法典第938條規定了物業服務合同的內容包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用等條款。這就要求今后的物業服務合同對于涉及重要權利義務的條款必須約定清楚。同時，該條規定物業服務企業公開作出的有利于業主的服務承諾,將作為物業服務合同的組成部分。對于物業服務企業來說，今后參與物業項目招投標時要慎做承諾。第943條，物業服務企業應當定期將服務的事項、收費標準、履行情況、維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。這條對于物業服務企業的公示事項作出明確，對于企業的日常管理提出了更高的要求。第950條，物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項。該條意味著物業項目接管前原物業服務企業不得任性離場；

其三，民法典提示物業服務企業應當“采取合理措施”“采取必要安全保障措施”提升服務能力，排除安全隱患，盡量降低法律風險。例如：第942條，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。第1254條，物業服務企業應當采取必要的安全保障措施防止建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品，未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任；

其四，民法典規定業主享有合同任意解除權，提醒物業服務企業必須具備危機意識。第946條，業主可以依照法定程序共同決定解聘物業服務人并解除物業服務合同，業主決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人。

02面對挑戰，尋找新機遇的突破口

民法典給物業服務企業帶來重大挑戰，然而每一個挑戰背后都隱藏著新的機遇。物業服務企業應該如何理性面對挑戰，從挑戰中尋找新機遇的突破口呢？

首先，圍繞能力建設，將提升企業服務品質。民法典對行業提出了更高的要求，企業可借此機會重新審視既往的運作流程及服務模式，對照民法典每一條款背后預示的法律風險點，分析服務過程中可能存在的安全隱患，圍繞企業的能力建設，系統地對企業管理流程進行重整。夯實內功，工作流程精益求精，服務品質必然能夠上一個新臺階。

其次，優勝劣汰的市場機制，將提供更多公平競爭機會。民法典第946條規定，業主擁有解聘物業服務企業的主動權。這看似將使企業陷入被動局面，但一方面這將敦促企業提高服務質量，和業主保持良好關系，不因怠于履行職責而丟失“地盤”；另一方面，業主對企業的選擇標準越來越高，企業之間競爭日趨激烈。同時遵循優勝劣汰的市場法則，這也給優秀企業有更多公平競爭的機會。未來的物業服務市場，一定是屬于具有前瞻眼光并且抓得住機會的企業。

再次，宣揚平等主體氛圍，改善行業生存環境。民法典對于物業服務合同的相對方——業主，也作出相應的行為規范。例如民法典第944條和第945條規定業主應當按時繳納物業服務費，業主在裝飾裝修房屋時，應當事先告知物業服務人員，遵守合理注意事項等。

這些規定，將有效改善此前不平等的市場地位，為物業管理正名，促使業主正確認識物業管理的價值，改善物業人的就業環境，為行業發展創造更平等的交易環境。

03迎接民法典新時代

民法典時代，對于物業管理行業而言是挑戰與機遇并存，物業服務企業要重新審視經營現狀，以從容心態應對新挑戰，以積極心態抓住新機遇。首先要對標找差，從法典條文中反推管理流程。以民法典條款為標準，找出日常管理中的差距，從法條的視角反推日常工作流程，不斷完善管理運作標準；其次結合案例學法，從案例中找出法律風險點。選擇與民法典條款相關的案例，告知案例背景，讓物業人設身處地的去思考判決中的哪些風險點可以怎樣運用到日后的管理中，避免掉入同樣的“坑”。

中國物業管理行業誕生近40年，其作為一個關系民生的行業，是城市發展進程的必然產物，蘊藏著巨大市場機遇。無論從行業變革、業主意識轉變以及人們對美好生活的需求日益提高，對物業管理行業都會提出更高的要求。隨著民法典新時代的開啟，物業管理的重要作用將更加突顯，促使行業必須快速發展。“機會只留給有準備的人。”物業服務企業應當站在更高更遠的角度來看待所處的行業，提前做好準備，迎得了挑戰，抓得住機遇，必將看見更加廣闊的前景。（原載于《中國物業管理》雜志第9期）