聚焦民法典：物業服務企業未來經營要做這些改變

5月28日，十三屆全國人大三次會議在人民大會堂舉行閉幕會，會議表決通過了新中國成立以來首部以“法典”命名的法律——《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典），并將于2021年1月1日起施行。

  民法典對于一個國家來講，不僅僅是權利的宣言，更是民事活動的基本遵循和依靠，意義重大，影響深遠。此次表決通過的民法典，將對物業管理行業現行的法律法規進行了一次大梳理，為行業健康有序發展保駕護航。
  其實對于物業管理行業來說，“立法”之路并不是一帆風順。上世紀末隨著中國居民住房結構的變化和大規模住宅區的出現，建設部于1989年頒布《城市異產毗連房屋管理規定》。之后又相繼在1994年發布《建設部關于城市新建住宅小區管理辦法》、2003年推出《物業管理條例》、2007在《物權法》的建筑物區分所有權部分對物業領域的相關問題作了規定。
  回顧物業管理行業三十余年的“立法”之路，到今天為止都沒有形成緊跟時代的、系統的權威的法律法規框架。而民法典的出現，將打破這一現狀，并以更加權威、更加系統的法律體系取代原有的法律法規。

那全新的民法典對現行法律法規做了哪些修改，又會對物業管理行業產生怎樣的影響呢？為此，物業深度觀察采訪到中國物業管理協會法律政策工作委員會副主任趙中華、北京瀛和律師事務所高級顧問、物業管理法律事業部主任，請他從專業的角度為大家解讀民法典對物業管理行業的影響。 

熱點一：物業服務合同章的橫空出世

在新推出的民法典中，物業服務人比較關注的應該就是物業服務合同章。作為合同編的重要組成部分，物業服務合同章用14個條款，對物業服務合同作了框架性的原則規定。下面將重點解讀一下大家比較關注的幾個熱點問題：
  1、物業服務企業的解聘與續約
  按照民法典規定，業主解聘物業要提前60日書面通知，除非另外約定；物業服務企業服務期滿前不同意續聘要提前90日書面通知業主，除非另有約定。
  物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前60日書面通知對方。
物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,并可以請求業主支付該期間的物業費。
  2、物業服務方需對服務工作進行定期公開報告
  物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。
  3、對于裝飾裝修房屋等三類事件，業主需要事前告知物業服務方
  ①裝飾裝修房屋
  ②業主轉讓、出租物業專有部分
  ③設立居住權或者依法改變共有部分用途的
  專家點評：在趙中華律師看來，民法典對物業管理行業影響較大的就是物業服務合同章。通過將物業服務合同上升作為獨立的合同類型，民法典明確了業主與物業服務方的權利與義務，對于依法規范物業管理行業具有巨大推動作用。

熱點二：明確“高空拋物”物業服務企業負有安全保障責任

現行的《侵權責任法》規定“從建筑物中拋擲的物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。”
  但是，在民法典侵權責任編中，將物業服務企業等建筑物業管理人納入“高空拋物”的安全保障責任體系。對于未采取必要的安全保障措施的情況，物業服務企業將依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。
  專家點評：侵權責任編中關于高空拋物的條款是物業服務企業需要重點關注的部分。趙中華律師建議物業服務企業在擔負起相應安全保障責任的同時，通過購買商業保險的方式轉移“高空拋物”新規帶來的運營風險。

熱點三：業主大會表決機制變動的機遇與挑戰

民法典第二百七十八條對業主大會的表決事項和表決機制進行了重新規定：下列事項由業主共同決定:
  （一）制定和修改業主大會議事規則；
  （二）制定和修改管理規約;
  （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
  （四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
  （五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
  （六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;
  （七）改建、重建建筑物及其附屬設施;
  （八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;
  （九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
  業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。
  決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
  決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
  專家點評：在趙中華律師看來，民法典對業主大會表決機制的重新規定，對物業服務企業來說是一把雙刃劍。
  此次表決機制的變化主要是表決比例的改變。其中雙“四分之三以上”表決機制的出現，意在降低表決門檻，強化業主的權利。經過雙三分之二參與比例折算后降低了籌集維修資金和物業服務企業從事共有部分經營的門檻。
  另一方面，對于其他事項的“雙半數”表決機制又降低了操作門檻，這讓選聘和解聘物業服務企業、進行建筑物及其附屬設施的維修等工作變得相對容易。 

熱點四：物業不得斷電停水催交物業費

在5月24日下午、25日上午，各代表團小組會議對民法典草案的審議中。有的代表提出，實踐中，有的物業服務人員采取斷水、斷電等方式催收物業費，對業主的基本生活造成嚴重影響，建議予以規范。
  全國人大憲法和法律委員會經研究，建議采納這一意見，在草案合同編物業合同中增加一款規定：物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
  專家點評：趙中華律師表示，該條文是對之前民法典草案的增補，是希望能夠規范物業管理行業日常運營。 

熱點五：共有部分產生的收益屬于業主共有

加強對業主權利的保護，強化業主對共有部分共同管理的權利，并明確共有部分產生的收益屬于業主共有。
  《民法典·物權編》第287條明確規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動由業主共同決定，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
  同時，《民法典·物權編》第282條還規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，應當屬于業主共有。
  專家點評：趙中華律師表示，對于公共部分收益的分配，之前很多地方是由業主與物業服務企業共同協商分配比例。如今，民法典直接將這部分收益劃歸業主，更多是要規范建筑物區分所有權共有部分的管理，保障業主權益。(物業深度觀察)